防止“面粉貴過面包” 多地土拍不再價高者得
2017-06-07
6月(yue)6日，萬科以總價25.31億元+住宅總建(jian)筑(zhu)面積自持(chi)100%+自持(chi)年(nian)限70年(nian)，拿下廣東省佛山市(shi)南海(hai)區(qu)桂城C22街區(qu)地段逾5.5萬平方米地塊。
6月5日(ri)，杭州主城區競(jing)拍(pai)三幅宅(zhai)地，三家競(jing)拍(pai)成功的房企自持(chi)比例達到(dao)41%、36%和36%。
6月2日(ri)，南京掛出(chu)11幅(fu)地(di)塊(kuai)，同時取消土(tu)地(di)競拍搖(yao)號(hao)，改為競爭保(bao)障(zhang)房建設面積。
進入初夏，土地(di)拍(pai)賣市場風向突變，從(cong)(cong)過去(qu)的(de)競(jing)拍(pai)地(di)價(jia)，到競(jing)拍(pai)自持面積或保障房(fang)面積。一些業(ye)內(nei)人士表示，從(cong)(cong)多地(di)控制地(di)價(jia)的(de)措施來看(kan)，用(yong)意(yi)非常明確(que)，就是防止(zhi)“面粉價(jia)超過面包價(jia)”，堵住炒房(fang)者的(de)“房(fang)價(jia)隨地(di)價(jia)上漲”的(de)預期。
多地要求自持
從多地(di)的(de)土(tu)地(di)拍賣(mai)情(qing)況來看，自持似乎成了一個(ge)標配(pei)。
6月6日上午，經(jing)過近40分鐘(zhong)的現場(chang)競價，萬科以(yi)總價25.31億(yi)元+住(zhu)宅總建筑面積自持100%+自持年(nian)限70年(nian)，拿下佛山桂城(cheng)C22街區地段(duan)逾5.5萬平方(fang)米地塊(kuai)。這(zhe)意味著萬科將(jiang)變成(cheng)房東(dong)，以(yi)后主要靠(kao)租賃盈利。
6月5日，杭州拍(pai)賣主城區的(de)下沙、三(san)塘、濱江(jiang)三(san)幅(fu)宅地，第一次報價溢(yi)價率就達到70%，直(zhi)接跨(kua)過現房銷(xiao)售，進入(ru)自持比例的(de)競爭。三(san)幅(fu)地塊的(de)勝出方分別是金地、中冶和保利(li)，自持比例分別達到41%、36%和36%。
同(tong)日，天津市(shi)掛出面積(ji)為229354.1平方米的地塊出讓，要求競(jing)買人(ren)在接受75億元(yuan)掛牌起(qi)始價和配(pei)建5萬平方米棚(peng)戶區改造安置(zhi)商(shang)品房的條件下，直(zhi)接競(jing)報自持(chi)住房建筑面積(ji)，不再(zai)競(jing)報土地價格(ge)。
據(ju)統計(ji)，目(mu)前至(zhi)少有10多(duo)個(ge)熱點城市開(kai)始限制地價，要求(qiu)開(kai)發商(shang)自持(chi)(chi)一(yi)定的比例(li)。業內人(ren)士(shi)表示，自持(chi)(chi)對開(kai)發商(shang)來(lai)說是一(yi)個(ge)不小的挑戰，考驗(yan)著未(wei)來(lai)的盈利模式和能(neng)力(li)。
競爭保障房建設面積
有的城市在要求開發(fa)商(shang)自(zi)持的同(tong)時，還要求建設一定(ding)比例的保障房等。
6月2日，南京市(shi)規定，當住宅(zhai)、商(shang)業地(di)(di)塊溢價(jia)超(chao)出45%時，超(chao)出部分(fen)不(bu)計入房(fang)(fang)價(jia)成本，競(jing)(jing)價(jia)達(da)到(dao)(dao)最(zui)(zui)高限(xian)價(jia)的80%，申領銷許需達(da)到(dao)(dao)相應條件。當網上競(jing)(jing)價(jia)達(da)到(dao)(dao)最(zui)(zui)高限(xian)價(jia)的90%時，商(shang)品住宅(zhai)必(bi)須(xu)現房(fang)(fang)銷售。達(da)到(dao)(dao)最(zui)(zui)高限(xian)價(jia)時仍有競(jing)(jing)買人要(yao)求繼續競(jing)(jing)買的，停止競(jing)(jing)價(jia)，改為在本地(di)(di)塊內競(jing)(jing)爭保(bao)障性(xing)住房(fang)(fang)建筑面(mian)積(ji)，每次保(bao)建面(mian)積(ji)200平方米，認(ren)建面(mian)積(ji)最(zui)(zui)多者(zhe)為競(jing)(jing)得人。
珠(zhu)(zhu)海（樓盤）市本月初也開啟了土地(di)拍賣(mai)全新模式。與傳(chuan)統“價(jia)高者得(de)”的模式不同，許多(duo)地(di)塊(kuai)由競價(jia)轉(zhuan)為競配(pei)人才住房(fang)或(huo)公共(gong)租賃住房(fang)面(mian)積。此外，為了吸引(yin)產(chan)業(ye)進(jin)駐，部分地(di)塊(kuai)還限制(zhi)10年不得(de)交易，只(zhi)能(neng)賣(mai)給拿(na)地(di)企(qi)業(ye)員(yuan)工。而在珠(zhu)(zhu)海西(xi)區(qu)，政府(fu)還對部分地(di)塊(kuai)作了投資(zi)強度和(he)營業(ye)額規定。
5月26日，上海出(chu)讓位于(yu)臨港蘆潮港社區和(he)奉(feng)賢(xian)區奉(feng)城鎮的三幅地(di)(di)塊(kuai)，起價22.1億(yi)(yi)元(yuan)，最后分別(bie)被保利、中建(jian)、中海三家(jia)央企獲得，總成交價29.3億(yi)(yi)元(yuan)。其中，奉(feng)賢(xian)區地(di)(di)塊(kuai)和(he)臨港地(di)(di)塊(kuai)被要(yao)求建(jian)設5%的保障房（合計約7282.54平方米）無償(chang)移交給政府，奉(feng)賢(xian)區地(di)(di)塊(kuai)還需自(zi)持15%的住宅（17151.12平方米）作為廉租房。
降溫土地拍賣市場
熱(re)點(dian)城市的土拍(pai)措施，目的是給(gei)火(huo)熱(re)的土地拍(pai)賣市場降溫(wen)。
一(yi)位(wei)業內人(ren)士告訴記者，當城市(shi)土(tu)地(di)越(yue)(yue)來越(yue)(yue)貴時，房價也(ye)(ye)會越(yue)(yue)來越(yue)(yue)高(gao)，又會有(you)更多的資本流(liu)入，搶奪下一(yi)波利潤。如是循環，城市(shi)陷入了地(di)產無盡(jin)的狂(kuang)歡(huan)和迭起的高(gao)潮(chao)中，不能自(zi)已。地(di)方政府(fu)在享受(shou)市(shi)場高(gao)潮(chao)的土(tu)地(di)財政后(hou)(hou)，也(ye)(ye)會感受(shou)到退潮(chao)后(hou)(hou)的無力。
同時，越來越高的(de)地價對房企也是很(hen)大(da)的(de)壓力。別看開發商拿(na)地動輒幾十(shi)億(yi)元甚至上(shang)百億(yi)元，實際上(shang)自己拿(na)出的(de)真(zhen)金(jin)白銀(yin)并不多(duo)，大(da)多(duo)是借用各種金(jin)融杠(gang)桿手段籌(chou)措(cuo)。一旦政策收緊資金(jin)流動性，開發商的(de)資金(jin)鏈就容易出現問題。
有業內(nei)人(ren)士認(ren)為(wei)，目前，一(yi)些熱(re)點城市主(zhu)動加推土地、競(jing)拍自持(chi)、競(jing)爭(zheng)保障房建設面積(ji)等，這些措施都會給土地拍賣市場降溫，將對(dui)樓市健康發展(zhan)有著良好(hao)的作用。
業內人(ren)士(shi)預(yu)計，目前(qian)熱(re)點(dian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的(de)土拍模(mo)式，將會在其他(ta)房價上漲過(guo)快的(de)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)推廣和使用。